Guide Atryo Team17 aprile 2026 8 min
Il mercato italiano dei software per la gestione degli affitti sta vivendo una trasformazione profonda. I vecchi gestionali desktop, nati negli anni Duemila, stanno lasciando spazio a piattaforme cloud moderne che automatizzano pagamenti, contratti e rendiconti. Per un proprietario con qualche appartamento o per un property manager con decine di unità, la scelta dello strumento giusto fa la differenza tra ore perse dietro fogli Excel e una gestione fluida e scalabile. In questo articolo confrontiamo i principali software disponibili in Italia nel 2026, analizzando funzionalità, prezzi e a chi sono adatti.
Prima di confrontare i prodotti, stabiliamo i criteri di valutazione. Un buon software di gestione affitti nel 2026 dovrebbe offrire la gestione dei pagamenti con tracciamento canoni, ricevute automatiche e promemoria scadenze. Dovrebbe includere contratti digitali con template precompilati, possibilmente con firma elettronica eIDAS riconosciuta in tutta l'Unione Europea. Per chi gestisce per conto di proprietari terzi, sono essenziali i rendiconti automatici con entrate, spese, commissione del property manager e netto spettante al proprietario.
Un software moderno include anche un sistema di manutenzione e ticketing per le segnalazioni degli inquilini con foto e tracciamento degli interventi, una dashboard con KPI come occupancy rate, canoni in arrivo, pagamenti in ritardo e contratti in scadenza, e un portale inquilini per l'accesso autonomo a pagamenti, documenti e segnalazioni. Deve essere cloud-first, accessibile da qualunque dispositivo, con dati sempre salvati e sincronizzati.
Per il mercato italiano contano due cose spesso ignorate dai software internazionali: la conformità normativa italiana, che significa fatturazione, cedolare secca, SDI e adempimenti Agenzia Entrate, e il supporto in italiano nativo, non tradotto. Infine, il pricing deve essere trasparente, senza il classico "contattaci per un preventivo" che nasconde costi elevati.
Rentila è probabilmente il nome più conosciuto in Italia quando si parla di gestione affitti per proprietari privati. Nato come progetto francese e ampliato al mercato italiano, offre un piano gratuito e piani a pagamento con funzionalità progressive.
I suoi punti di forza sono l'interfaccia semplice, un piano gratuito generoso, una buona gestione dei contratti e un'ampia base utenti consolidata negli anni. I limiti principali sono il focus generalista e la poca verticalizzazione sul mercato italiano, una gestione per stanza limitata, l'assenza di firma digitale integrata e un supporto clienti in inglese con traduzioni automatiche.
È ideale per proprietari privati con 1-10 appartamenti in affitto long-term tradizionale. Il prezzo parte dal piano Free con funzionalità base, con piani a pagamento da circa 9 euro al mese.
DATOS è uno dei software italiani più longevi nel settore. È un gestionale desktop orientato a professionisti che preferiscono l'installazione locale al cloud, con un focus fiscale forte e integrazioni con i principali commercialisti italiani.
I suoi punti di forza sono la completezza normativa italiana, i calcoli fiscali dettagliati, l'esperienza decennale sul mercato e un'ottima integrazione con il lavoro dei commercialisti. I limiti sono l'interfaccia datata, l'assenza di accesso mobile, la mancanza di portale inquilini, la difficoltà di gestione multi-utente e la lentezza degli aggiornamenti.
È ideale per property manager tradizionali, studi di commercialisti che gestiscono patrimoni immobiliari e per chi preferisce software desktop. Il prezzo è basato su una licenza una tantum con canone annuo di manutenzione, disponibile solo su preventivo.
Lodgify è un PMS internazionale specializzato in affitti brevi turistici. Include un sito web per il proprietario, un booking engine e un channel manager con connessione ad Airbnb, Booking.com e Vrbo.
I suoi punti di forza sono l'ottimo supporto agli affitti brevi, il channel manager integrato, il website builder e le automazioni complete. I limiti sono che è pensato per il turismo, non per affitti long-term o student housing, non gestisce contratti di locazione formali e non ha funzioni di rendicontazione per proprietari terzi.
È ideale per host Airbnb, proprietari di case vacanze e property manager focalizzati sul turismo. Il prezzo parte da 13 euro al mese per proprietà.
Octorate è un software italiano completo per strutture ricettive, con focus su hotel, B&B e property manager evoluti. È un PMS maturo con channel manager, booking engine e gestione tariffaria.
I suoi punti di forza sono la conformità normativa italiana con supporto a ISTAT, Alloggiati Web e SDI, il supporto in italiano nativo e la maturità del prodotto. I limiti sono l'orientamento a strutture ricettive più che a locazioni residenziali, un pricing personalizzato non trasparente online e una complessità elevata per piccoli operatori.
È ideale per strutture ricettive strutturate come hotel, B&B e aparthotel. Il prezzo è disponibile solo su richiesta.
Bitrix24 non è nato per la gestione affitti, ma è un CRM ed ERP generalista che alcuni property manager hanno adattato al settore creando campi personalizzati per proprietà, inquilini e pagamenti.
I suoi punti di forza sono un piano gratuito molto generoso, un'estrema flessibilità e molti strumenti integrati come CRM, progetti e comunicazione team. I limiti sono che non è un software di gestione affitti, serve una configurazione complessa, ha zero conoscenza del mercato italiano delle locazioni e nessuna conformità fiscale specifica.
È ideale per property manager con forte background tecnico e risorse per configurare un sistema custom. Sconsigliato per chi cerca una soluzione pronta all'uso. Il prezzo parte dal piano Free, con piani a pagamento da 49 euro al mese.
Atryo è il gestionale cloud italiano pensato in modo specifico per chi gestisce affitti in Italia, con particolare attenzione allo student housing. Integra contratti digitali, pagamenti, rendiconti e manutenzione in una piattaforma moderna.
I suoi punti di forza sono la gestione nativa per stanza e non solo per appartamento, il portale inquilini multilingue, l'assistente AI integrato, il focus Italia con supporto a cedolare, Agenzia Entrate e SDI, il piano Free senza limiti di proprietà e il supporto italiano nativo. I limiti attuali sono che il prodotto è in fase di early access con alcune funzionalità ancora in roadmap, e l'ecosistema di integrazioni è in crescita.
È ideale per proprietari e property manager che gestiscono affitti long-term in Italia, specialmente student housing e affitti a studenti internazionali. Il prezzo parte dal piano Free gratuito con proprietà e stanze illimitate, con il piano Start a 9 euro al mese e piani superiori in arrivo.
Non esiste un software migliore in assoluto. La scelta dipende dal tuo caso d'uso specifico.
Se sei un proprietario privato con 1-5 appartamenti in affitto long-term tradizionale, la scelta migliore è Rentila o Atryo Free. Entrambi coprono le esigenze base senza costi. Atryo è preferibile se gestisci per stanza o affitti a studenti.
Se sei un property manager con 10-50 unità, valuta Atryo Start a 9 euro al mese oppure DATOS se preferisci un software desktop. Atryo offre più funzionalità moderne come portale inquilini, rendiconti automatici e manutenzione; DATOS ha maggiore maturità fiscale.
Se gestisci affitti brevi turistici, Lodgify è lo standard di mercato, oppure Octorate per realtà più strutturate.
Se gestisci student housing o affitti a studenti universitari, Atryo è l'unico gestionale italiano con gestione nativa per stanza, turnover stagionale, contratti transitori e portale inquilini multilingue.
Se hai budget zero assoluto, la scelta è tra Atryo Free, che include proprietà illimitate e portale inquilini, e il piano Free di Rentila.
Se preferisci un software desktop senza cloud, DATOS è la scelta obbligata tra i prodotti italiani maturi.
Il trend del 2026 nel mondo dei gestionali immobiliari è l'integrazione dell'intelligenza artificiale. Gli assistenti AI aiutano i property manager a triare i ticket di manutenzione, a rispondere alle domande degli inquilini, a generare rendiconti proattivi. La diagnostica fotografica dei guasti tramite visione AI riduce i tempi di intervento. Le automazioni di marketing aiutano a gestire il turnover senza perdere giorni di occupancy. Atryo è tra i primi gestionali italiani a integrare nativamente un assistente AI all'interno della piattaforma, con funzionalità che si espandono mese dopo mese.
La scelta del gestionale giusto dipende dal tuo portafoglio, dal tuo modello operativo e dal tuo budget. Non farti convincere dal software più famoso o dal prezzo più basso. Fai una lista delle funzionalità davvero essenziali per il tuo caso, prova i piani gratuiti come quello di Atryo che non ha limiti, e scegli in base all'esperienza d'uso reale.
Se gestisci affitti a studenti o vuoi un gestionale moderno con portale inquilini, firma digitale e AI integrata, prova Atryo gratuitamente. Il piano Free è gratuito per sempre, senza carta di credito e senza vincoli.
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